주택담보대출 LTV, DTI, DSR 용어 정리

부동산 정책이 자주 바뀌다 보니 은행에서 조차도 수시로 바뀌는 규정에 대해 직원들이 제대로 숙지를 못하는 경우가 있습니다. 이런 경우 대출이 가능하다는 은행 직원의 말만 듣고 기다리다가 결국 대출을 못 받는 상황도 발생할 수 있으니 대출을 시행하여야 하는 경우에는 본인이 직접 정확하게 숙지하여야 할 것 같습니다.   

 

 

은행은 개인의 대출 상환능력을 평가하여 대출금액을 결정하게 됩니다. 이런 대출 상환능력을 평가하는 기준들에는 LTV, DTI, DSR이 있습니다.

 

 

 

LTV
주택을 담보로 대출을 할 때 인정되는 자산가치 비율

LTV (Loan To Value ratio)는 담보가치 즉 주택 가격 대비 대출이 가능한 비율을 말합니다.'주택 가격 대비 대출액', '담보인정비율', '주택담보인정비율' 등으로도 불립니다. 예를 들어 5억짜리 아파트의 LTV가 50%라고 하면은 2억 5천만원까지 대출이 가능하다는 말입니다. 

 

 

 

DTI
금융부채 상환능력을 소득기준으로 대출 한도를 전하는 비율

DTI (Debt to Income)는 총부채 상환비율을 말합니다. 대출을 받으려는 가계의 총 소득에서 모든 주택담보대출 연간 원리금 (원금과 이자 총합) 상환액과 기타 다른 대출의 연간 이자상환액이 차지하는 비율을 말합니다. 이는 부채 상환금액이 총소득의 일정 비율을 넘지 못하도록 대출을 제한하는 역할을 하는 것입니다. DTI는 구입하려는 부동산의 담보물의 가격만 대출한도로 결정하는 LTV와 차이가 있습니다. DTI의 기준이 더 높게 적용되면 담보가치가 높더라도 연 소득에 따라서 대출을 받을 수 없게 됩니다. 

 

 

 

DSR
총부채원리금상환비율

DSR (Debt Service Ratio) 총부채 원리금 상환비율을 말합니다. 대출을 받으려는 가계의 총소득에서 모든 주택담보대출 연간 원리금 (원금과 이자 총합) 상환액과 기타 다른 대출의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율을 말합니다. DTI와는 다르게 다른 대출의 원금 상환 까지도 같이 고려하는 것입니다. 

 

 

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주택구입 시 지역별 LTV, DTI 기준 

 

◆투기과열지구 : 서울 전 지역, 경기 과천/성남분당구/광명/하남, 세종, 대구 수성구

◆조정대상지역 : 경기 성남(분당제외)/고양/남양주(다산동,별내동)/화성(동탄2)/구리/안양(동안구)/광교/수원(권선구,영통구,장안구,팔달구)/용인(수지구,기흥구)

 

■고가주택 : 규제지역 내 시가 9억 원을 초과한 주택을 말하며, '시가'란 KB시세 및 한국감정원 시세 중 높은 가격을 말한다. 시간 15억원 초과에 대한 판단은 매매계약서상 매매금액과 무관하고 KB시세 및 한국감정원시세 중 높은 가격, 시세가 확인되지 않는 주택의 경우 감정가로 판단한다. 

 

●고가주택 기준 이하 1 주택보유 예외 : 기존 주택을 2년 내 처분 및 전입 (투기과열지구는 1년 이내 처분 및 전입)

●고가주택 예외 : 무주택세대는 주택 취득 후 2년 이내 전입 (투기과열지구는 주택 취득 후 1년 이내 전입), 1주택 세대는 기존주택을 2년 이내 처분 및 전입 (투기과열지구는 1년 이내 처분 및 전입)